雖然全球各國政府和央行們，會持續透過行政政策與貨幣政策，讓國家經濟朝好方向發展，但是實體經濟的復甦與成長通常相對緩慢，所以貨幣政策的刺激，很可能會引導房地產和證券市場領先上漲，漲多出現修正，修正後繼續上漲。長時間來看，股市、房地產、通貨膨脹都會成長，只是幅度有所不同，在超低利率的時代，人們應該好好把握這種有利於資產躍升的金融環境，不要輕易浪費了你的資產時間價值。

2020年全球爆發中國武漢肺炎，全球許多國家在第二季甚至出現近年來的經濟深度衰退，但是在景氣逆勢的氣氛下，今年反而是近年來，最多讀者來問我適不適合買進房地產的一年，而且這個情況不是只有台灣讀者這樣詢問，連海外讀者也出現濃厚的投資興趣。

圖1：2010年至今全美住宅建築商協會（NAHB）房產市場指數（Nahb Housing Market Index）

圖2：2019年7月至今美國S&P Case-Shiller房價指數

像是美國房地產市場的熱度就在半年內大幅攀升，除了3月市場出現短暫的恐慌賣屋氣氛，很快的就氣氛反轉，因為FED將美元基礎利率快速降到零利率，還實施無限量QE，美國房貸利率快速下降，散戶買盤大增，美國近半年有打算賣屋的屋主們，平均手上都有好幾張offer，疫情又造成建築復工緩慢，市場的需求成長大幅超越供給成長。在市場機制下，房價快速上漲，吸引更多美國人產生購屋的念頭，多頭市場就這樣默默地展開了。

全球房地產行情，在疫情中不冷反熱

圖3：2016年至今德國房價指數

圖4：2011年至今日本房價指數

圖5：2019年8月至今瑞典房價指數

圖6：2018年至今瑞士房價指數

這個現象在歐洲和許多亞洲國家也有出現。出現這樣的情況，其實也完全符合市場機制，主因就兩點，首先是疫情造成許多民間企業停工，建築業自然也會受到影響，就算疫情減緩，建築業復工，短期內也會面臨缺工問題，房地產供給成長速度大幅減緩，第二點是全球主要央行的貨幣政策極度寬鬆，像是美元花了數年的時間，基礎利率好不容易緩慢升息到2.5%了，結果中國武漢肺炎疫情，直接讓利率快速降到0.25%以下，在同一個國家範圍內，利率0.25%的金融環境，自然是比利率5%以上的金融環境，更容易醞釀資產上漲的結果。

圖7：1980年代至今美元基礎利率

圖8：1980年代至今台幣一年期定存利率（%）

即使疫情結束，低利率環境也可能延續

而資金使用成本比美國還更低的台灣（美國30年房貸利率至少維持在3.0%以上，但台灣的房貸利率近期最低約1.3%），很可能會更有利於房地產和股市的溫和上漲，全球許多國家正在面臨中國武漢肺炎的疫情擴大，世界各國經濟暫時衰退是常態。就算出現肺炎疫苗，疫情大幅降溫，但像歐洲、美國、南亞和中南美洲的就業市場復甦緩慢，全球航空觀光旅遊全面重創，央行們維持2~3年低利率環境以休養生息，很可能機率更高，各國的官僚們，也會盡可能用低利率來刺激經濟成長，如此一來，房價維持溫和成長的機率就非常高了。

台灣的銀行甚至還推出40年期的1.3%超低貸款利率，因為房地產是品質相對穩定的擔保品，貸款90%，借貸利率1.3%，等於每年低於1.2%房價的成本，加上10%頭期款，可以擁有至少40年的房地產物件控制權，對於一般人來說，這是相當划算的deal。

對於懂得善用資本優勢的專業投資者，其實會蠻希望能貸款40年，甚至越久越好，最好本金就一直在帳面欠著，欠久了，搞不好還能變成另一種「資本」。台灣的貸款利率相當低，能取得的低成本資金，有如韓信點兵，多多益善。

在長期溫和通貨膨脹的環境，以台灣目前1.6%以下的長年期房貸利率，其實就可以套利不少金融產品，資本家和一般自住客，資本使用的效率和規模不同，對長期貸款很可能會是完全相反的態度，所以政府也做了很多資本管制，用來限制投資者大肆炒作房地產，但如果是一般民眾，需要房地產來自住，那麼40年期的房地產貸款，其實是相當有利的工具。

但是台灣房地產如果是用來投資，那面對的風險就會相對高。自住會比較有利，因為房地產是屬於長期投資的金融商品，而台灣的人口結構正在往人口負債結構發展，未來台灣人口很可能長年遞減，房地產需求長期減少，即使有全球主要央行的大寬鬆貨幣政策環境，台灣長期的房價要維持上漲趨勢，也相當不容易。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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