2002〜2014年的房價暴漲以後，如今的理想房地產政策，只能走向穩定價格為主的路線，對於世界各國的政府來說，理想的房地產政策大多也是如此，大跌會造成金融風暴的風險，誘發通貨緊縮的環境，產生大規模失業潮和經濟長期衰退，權衡整體利弊，房價可以溫和成長，但不宜大漲或大跌。

台灣最近一年來，房貸與建築貸款餘額持續刷新歷史新高紀錄，在首購族超過70%的自住剛性需求支撐下，房地產市場相對火熱。所以，行政院推出房地合一2.0修法，持有2年內就出售，房地產將課稅45%，持有2年以上、未滿5年出售則課稅35%，並將預售屋及特定股權交易納入適用，台灣中央銀行同時限制公司法人購置住宅貸款最高成數一律降至40%，自然人購置第3戶住宅貸款，降至55%，並新增第4戶以上購屋貸款成數降至40%，工業區閒置土地抵押借款，限制最高貸款成數為55%，這無疑是抑制房地產的相對理想政策。

圖1：2004~2020年台灣房價指數變化

一個社會若出現幾個相對低風險且高利潤的產業，那風險其實相當大，因為市場資本會前往逐利，容易讓該產業形成過度投資的資本泡沫，這個產業通常是房地產相關產業，全世界房地產，跟大部分的金融商品一樣，房地產本身是價格波動相對穩定的抵押品，甚至是穩定度更好的擔保品，因為他跟金融市場掛勾非常深，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品，汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差，房地產毫無疑問就是金融商品的一種，同時它還涉及許多內需產業，帶動許多原物料、就業、資本、傢俱、土地的需求，房地產業擺在任何國家都是規模極大的產業，能帶給政府大量的稅收。

當前房地產政策，應以「穩定」為目標

截至2020年9月底，台灣全體銀行不動產貸款占總放款比重為35.8%，雖然2020年有中國武漢肺炎疫情造成民間消費的低潮，但台灣金融體系穩定性相對高，2020年全台法拍移轉量僅5266棟，遠低於2003年SARS的5萬7899棟、2009年金融海嘯後的2萬8713棟。根據財政部財政資訊中心公布2020年房屋稅籍歸戶統計表，截至2020年底共804萬人擁有房屋，其中擁有2戶以內的人數比例逾90%，所以政府要實施抑制房地產的政策時，應該以維持價格穩定為優先，也就是避免房價大幅「上漲」或「下跌」，房價大漲，會讓首購族的經濟負擔更重，房價大跌，同樣會讓已經貸款購屋的群眾經濟壓力驟升。

所以我認為政府提出的抑制房地產政策，會是相對理想的做法，雖然房價不容易大跌，但已經足以抑制房地產投機炒作的熱度，因為投機客去炒作金融商品，誘因是有套利空間，但政府對5年內的房地產交易資本利得課稅35〜45%，套利空間明顯大幅縮減，加上掐緊購買數間房屋的交易者金流，投機客需要更多資金才能進行價差套利，持有時間還要拉長，以金融風險的角度來看，其實相當不划算，與其炒作房地產，那不如轉往股票市場或其他金融商品，中國武漢肺炎爆發以來，台灣的股市漲幅明顯比房地產更為強勢，政府又不對證券投資做太多限制，對於資金夠大的投資人來說，考量政府施加的房地產限制政策，那投資股市搞不好是相對划算的賽局，又不用承擔炒房的惡名。

而且限縮多房購屋族的金流，不會對首購族的需求者造成困擾，自住需求者通常不會短期賣房，所以也沒有因為資本利得被課稅的問題，租屋族也不容易造成影響，這樣的房地產政策，遠比囤房稅來得更理想，因為囤房稅等於將市場上較有能力釋出空屋來出租的屋主全面課稅，持有成本容易被轉嫁為租金，受害的很可能是租屋族群，限縮自然人和法人的投資金流與套利空間，房地產的炒作風氣自然會更低，如果投資人轉為長期投資，那也是實質打擊短期投資客的效果。

圖2：近年來各主要國家房價指數變化

多數先進國家房價均呈現上漲趨勢

事實上，近十年來，歐元區、日本、美國、英國、中國等大型經濟體，印出來的鈔票量是天文數字，全球凡是有涉入高比重全球化，沒有大規模戰爭或天災人禍，然後民間土地又是可以自由買賣（新加坡、中國是交易地上權為主，不予討論）的經濟體，房價基本上都是上漲的，人口長期減少的日本、傳說中房地產政策很棒的德國、實價登錄做得很好的美國、生活品質不錯的北歐瑞典、透過政策大力壓制房地產的南韓，大家的房價都漲了。

圖3：近年來台灣房價與股市指數變化

雖然台灣近十多年來的房價漲勢很驚人，但漲勢主要是分布在2014年上半年以前，2014年下半年到2020年，台灣房地產的漲勢，其實已經比外國平均漲勢緩和許多，從股市和房價上漲的情況也可以觀察出來，在資本主義的環境，資金是很機靈的，哪邊有利潤，資金就往哪邊湧入，不過要拉抬股市不容易，沒有基本面支撐，持股佔市值比重約45%的外資未必會用錢去支持，反而是要拉抬房地產，那相對簡單多了。

只是房地產如果一直強漲，那股市就不容易拉上去，2016年以後，台灣市場的資金，顯然對股市的投資更有熱情，台灣的房地產呈現相對溫和的漲勢，台灣大量首購族願意進場購屋，若是實質需求帶動的價格緩漲，其實也無須過於壓制，不需要為了壓制少數短期投資客，讓房價大幅重挫而傷害到經濟成長。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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